דחיית ת' רשלנות מקצועית בחלקה, של לקוח נגד עו"ד בגין אשם תורם

1        התובעת, חברת דן מוקדי בע"מ, הגישה תובענה כספית על סך 500,000 ש"ח נגד עו"ד פנחס מגורי כהן ואילון חברה לביטוח בע"מ. נטען שעו"ד מגורי גרם לתובעת נזקים כספיים כתוצאה מרשלנות מקצועית בייצוגה.

גירסת התובעת

2.       הרוח החיה מאחורי התובעת הינו האיש דן מוקדי. על פי תצהירו, הוא יליד 1965 כאשר בשנת 1997 הקים את החברה הנושאת את שמו לאחר שהשתחרר משירות צבאי כטייס בחיל האויר. לדבריו, בסמוך לאחר הקמת החברה הוא התעניין בפרוייקטים ביפו ובפברואר 1998 הכיר באמצעות אדם אחר, את מוחמד סקחפי מרחוב דונולו הרופא 16 ביפו, שהיה מעוניין למכור מגרש עליו ניתן לבנות שלוש יחידות דיור. מוקדי פנה לאבי לוי, מתווך באיזור יפו, על מנת להתייעץ עמו ולוי הציע לו עסקה נוספת. לוי היפנה אותו לעו"ד מגורי. לדברי מוקדי, "עורך הדין מגורי הגיע לפגישה [הראשונה] רכוב על וספה ועשה רושם של עורך דין נמרץ ופעיל". לפגישה הגיעו גם הבעלים בשתי העסקאות לגביהן התעניין מוקדי וחתמו לעו"ד מגורי על ייפוי כוח על מנת שיבדוק את מצב הזכויות במגרשים שבבעלותם. לדברי מוקדי, עו"ד מגורי הציג עצמו כמי שמנוסה בביצוע עסקאות באיזור יפו המכיר את הפרוצדורה הכרוכה בהן. מוקדי נפגש עם אדריכלית, גב' גרוברמן, לקבלת חוות דעת על הפוטנציאל הטמון בשתי העסקאות. מוקדי בחר במגורי לייצגו לאור נסיונו הרב. לדבריו, "סמכתי על עורך הדין מגורי כי ידאג לטיפול מלא בעסקה ולהעברת הזכויות במגרש על שמה של החברה בהתאם למסוכם עם בני הזוג סקחפי". מגורי קיבל על עצמו גם את ייצוג בני הזוג סקחפי.

3        תחילה סוכם שחוזה העיסקה ייחתם בתחילת מרץ 1998, ומגורי הכין טיוטת חוזה והחתימה נקבעה ליום 9.3.98. מוקדי הכין המחאה בנקאית לטובת המוכרים על סך 538,050 ש"ח לתאריך זה. ברם, ההסכם לא נחתם באותו מועד כיוון שמוחמד סקחפי הערים קשיים. מגורי הודיע לאחר מספר ימים כי הודע לו מהחברה המשכנת, נכסי אריאלי, אצלה התנהלו הרישומים, כי רובצות על הנכס שתי משכנתאות: האחת לבנק כרמל והשניה לבנק הפועלים. סקחפי הודיע כי ישחרר את המשכנתאות, אולם נסיונותיו בכל הנוגע לבנק כרמל נכשלו. מגורי הודיע למוקדי כי תמורת תשלום נוסף הוא מוכן לטפל בהסרת המשכנתא מבנק כרמל. מגורי הודיע שהוא מכיר את האחראית בבנק כרמל, עו"ד תמי סלמניק, שהיא מיודדת עמו והוא בטוח כי יוכל להסדיר את סילוק המשכנתא מהמגרש.

4.       בערך באותה עת, נוכח העיכוב שחל בחתימה על ההסכם, ביקש סקחפי ממוקדי הלוואה פרטית שתוחזר מיד עם החתימה על הסכם המכר. מוקדי נעתר לבקשה "לאור יחסי הקרבה" שנוצרו בין השניים ונתן לו הלוואה פרטית על סך 25,000 דולר. צויין כי ללא קשר להסכם המכר החזיר סקחפי חלק מההלוואה, בסך 11,200 דולר.

5.       מגורי קבע פגישה בבנק כרמל עם עו"ד סלמניק ביום 5.5.98. היות ובאותו יום מוקדי היה בשירות מילואים, הוא קיבל דיווח טלפוני ממגורי כי בנק כרמל מסכים לשחרור המשכנתא וצמצומה לדירתו של סקחפי בלבד בשלושה תנאים מצטברים: ששוויה של הדירה שתישאר משועבדת לבנק יהיה לפחות בגובה מחצית מן ההלוואה בהתאם לחוות דעת שמאי; שסקחפי ישלם באופן מיידי תשלומי משכנתא של חודשיים בסכומים של 6,000 ש"ח; שסחקפי יוכיח יכולת כלכלית לעמוד בתשלומי המשכנתא באמצעות תלושי שכר. מגורי מסר שיצר קשר עם שמאי וכי זה מסר לו כי לא תהיה בעיה לשחרר את המשכנתא, שכן שווי הדירה עומד בתנאי הראשון.

6.       מגורי הודיע כי הוא נוסע לחו"ל ל-10 ימים ומאחר שסחקפי הודיע כי לא יוכל להמתין נקבעה פגישה לאותו יום. בסופו של יום ובהתייעצות עם מגורי נקבעה פגישה לחתימת החוזה במשרדו של מגורי אשר הדפיס את החוזה בעצמו והכין אותו לחתימה. מוקדי הגיע לפגישה עם המתווך לוי. במהלך הפגישה יידע מוקדי את מגורי על ההלוואה הפרטית שנתן לסחקפי. בנוגע למשכנתא, הסביר מגורי כי הובטח לו בבנק כרמל כי עניין המשכנתא "סגור" וכי ניתן להשלים את העסקה ולא תהיה בעיה כלשהי ולכן אין מניעה לחתום על החוזה.

7.       סקחפי הפעיל לחץ כבד על מוקדי ועל מגורי לחתום מיידית על החוזה ולקבל מיד עם החתימה סכום שבין  120,000 דולר ל- 150,000 דולר מתוך התמורה הכוללת של  225,000 דולר. מגורי ערך חישובים ביחס לסכומים שיש לשלם לבנקים לפדיון המשכנתאות ולמס שבח והודיע כי סכום של 110,000 דולר הינו סכום שניתן לשלמו וכי יוותרו עודפים בתמורה לתשלומים השונים. על בסיס עצה זו הסכים מוקדי לסכום זה כתשלום ראשון על פי החוזה.

8.       מוקדי טען כי לימים הודע לו כי מלכתחילה חישובים אלה היו מוטעים וכי לאחר תשלום המשכנתא לבנק הפועלים בסך 110,000 דולר ו- 10,000 דולר שאושרו לגמר הבניה נותרה יתרה של 105,000 דולר בלבד שהיתה אמורה להספיק הן לתשלום מס שבח והן לפדיון המשכנתא בבנק כרמל. חוב נוסף לעיריה כלל לא נלקח בחשבון.

9.       מוקדי טען כי אילו עו"ד מגורי היה מסביר לו את המצב המשפטי הנכון ומציג חישוב נכון לפרטיו, הוא לא היה חותם על החוזה ולא היה משלם את התשלום הראשון ישירות לבנק הפועלים מבלי לקבל אישור מבנק כרמל על הסכמתו להסרת המשכנתא מהמגרש בתנאים שדווחו על ידי מגורי בעל פה.

10.     מגורי הכין באותו מעמד שני הסכמים ושטר משכון, אחד למכר המגרש בגוש 7036 חלקות 114 ו-115 ברחוב דונולו הרופא 16 ביפו והסכם שני לשיתוף ואיחוד של המקרקעין בהתאם להסכם בינו לבין מוקדי לבין סקחפי. ההסכמים נחתמו, מוקדי קיבל הוראות לצורך השלמת החוזה ומגורי הטיל עליו לבצע רישום משכון על הנכס, הוצאת אישור זכויות לנכס, הפקדת החוזה החתום אצל נכסי אריאל, שלטענת עו"ד מגורי שוות ערך לרישום הערת אזהרה ותשלום הסכום הראשון לבנק הפועלים תמורת קבלת אישור על שחרור המשכנתא. למגורי שולם סך של 2,000 ש"ח, מתוכם 1,170 ש"ח עבור הערכת שמאי.

11.     מוקדי טען כי גילה לימים כי אישור הזכויות שהוטל עליו ניתן לחלקה 115 בלבד והוא לא ראה מעולם אישור זכויות לחלקה 114 ואינו יודע אם סקחפי הינו הבעלים היחיד של חלקה זו ואם רובצים עליה עיקולים ונטלים אחרים. ביום 8.5.98, לאחר חתימת החוזה שילם מוקדי דמי ייעוץ בסך 19,433 ש"ח. כאשר חזר מגורי מחו"ל נטען כי הוא וסקחפי לחצו על מוקדי עד שהסכים ביום 20.5.98 לשלם את חלקו של סקחפי בשכר טרחתו של מגורי בסך 12,621 ש"ח על חשבון התשלומים לפי החוזה.

12.     מגורי הודיע למוקדי כי פנה לבנק כרמל וביקש שחרור המשכנתא בהתאם לסכום שהושג בפגישה שתוארה קודם. למרבה ההפתעה, כעבור זמן קצר הודיע מגורי כי בנק כרמל אינו מכבד את ההסכמה שהושגה בטענה שהבנק רומה, שכן החוזה נושא את אותו תאריך של הפגישה בבנק. עו"ד מגורי טען כי הבנק נקט בעמדה שהחתימה על החוזה התרחשה לפני ההבטחה של הבנק לסילוק המשכנתא. הודע למוקדי שהבנק מאיים לנקוט בצעדים נגד סקחפי ומתכוון להעמיד את המשכנתא לפרעון מיידי. מוקדי טען שמגורי היה נסער וקבע פגישה עם עו"ד סלמניק. מוקדי הגיע לפגישה אולם ישב מחוץ לחדר. הפגישה נכשלה, אולם מוקדי טען שמגורי נטע בליבו תקוה כי העסקה תצא לפועל כיוון שהודיע לו כי פסיקה חדשה קבעה כי הבנק לא יוכל לממש את המשכנתא ולפנות את סקחפי מביתו ולכן ייאלץ להתגמש. בעקבות הודעתו של בנק כרמל, עו"ד מגורי דיווח למוקדי שסקחפי ביטל את ייצוגו. בדיקה בעיריה העלתה שקיים חוב לעיריה על הנכס בסך 40,000 ש"ח.

13.     נוכח ההתפתחות האמורות, ובידיעת מגורי, פנה מוקדי לייעוץ אצל עורך דין נוסף, עו"ד כהנא. מגורי השתתף בחלק מהפגישות. בינתיים התברר כי על הנכס של סקחפי הוטלו עיקולים נוספים. עד לאותו שלב העיסקה לא דווחה למס שבח. מגורי לא רצה לחתום על הטפסים למס שבח בשם סקחפי ולא רצה להשתמש בטפסים החתומים שהיו אצלו כיוון שלטענתו סקחפי ביטל את ייפוי הכוח שניתן לו והפסיק את הייצוג. חברת מוקדי דיווחה על העסקה ומס שבח דרש עליה למעלה מ- 400,000 ש"ח טרם הוספת ריביות וקנסות איחור בדיווח,  וסכום כולל של למעלה מ- 600,000 ש"ח.

14.     סקחפי פנה למוקדי והודיע כי הוא מעוניין לבטל את העסקה. בתמורה לביטול החוזה הציע סקחפי לתת דירה חלופית שרשומה על שם חתנו, חסן אבו ריאש, אבל למעשה שייכת לו ובאותה עת התגורר בה בנו. מגורי הכין הסכם לביטול הסכם המכר ודיווח על כך לרשויות המס. הדירה החלופית נמצאה ברחוב יהודה הימית 34 ביפו והיתה רשומה על שם חתנו של סקחפי, חסאן אבו ריש, כדייר מוגן. סקחפי הציע כי הוא ימכור את הדירה ומהכספים יחזיר את הכספים ששולמו לו. מגורי לא סמך על כך שסקחפי יעביר לו את הכספים ולכן הציע שיערכו הסכם לפיו מוקדי יהא זכאי לקבל את הזכויות בדירה. מגורי הסביר שלכשימצא קונה לדירה ייערך הסכם בין אבו ריאש לבין הקונה והכספים שיתקבלו בתמורה מהסכם המכר ישולמו לחברת מוקדי עד לגובה החוב של סקחפי כלפיו וכלפי החברה. מגורי לא דיווח על העסקה למס שבח.

15.     נחתם הסכם מרובע שהוכן על ידי מגורי בין מוקדי לבין סקחפי ואשתו, החברה (חברת מוקדי) וחסן אבו ריאש. מכיוון שסקחפי הודיע שאין לו כסף לרכוש את זכויות הדיירות המוגנת שעמדו על כ- 107,000 ש"ח, הוסכם בהמלצת מגורי כי מימון רכישת זכויות הבעלות של אבו ריאש יחולק שווה בשווה בינו לבין סקחפי ומוקדי יתן הלוואה לסקחפי בגובה חלקו ברכישת הדיירות המוגנת כאשר ההלוואה תוחזר בהלוואות דחויות. להמחאות שנתן סקחפי לא היה כיסוי ובסוף מוקדי מימן ושילם את רכישת הזכויות של אבו ריאש. נטען שהחוזה שנחתם לא שיקף את תמונת המציאות האמיתית שפורטה לעיל. נטען כי מגורי האמין בהצלחת העסקה ברחוב יהודה הימית וכי באמצעותה ניתן יהיה להחזיר למוקדי את ההוצאות שנגרמו לו בעסקה הקודמת. מגורי אמר שהחתימה של סקחפי ואבו ריאש על ייפוי הכוח השונים מבטיחה את זכויותיה של החברה בדירה ביהודה הימית. מגורי טיפל ברכישת זכויות בעלות בדירה אבו אבו ריש והדירה ביהודה הימית הועמדה למכירה. במאי 2001 נמצא קונה לדירה ב-300,000 ש"ח.

16.     לקראת סיום ניהול המשא ומתן התקשר מגורי למוקדי והודיע לו כי לא יוכל לחתום בשם אבו ריאש על מסמכי מס שבח שכן נדרשת חתימה אישית של המוכר על בקשת הפטור ממס שבח. מגורי לא חתם על מסמכי החוזה עם הקונה לפי ייפוי הכוח שנמצאים אצלו והזמין את אבו ריאש לחתום בעצמו על המסמכים. במקום לחתום, אבו ריאש לקח את ייפוי הכוח וביטל אותו. הקונה הודיע באמצעות עורך דינו כי אינו מעוניין בדירה אלא אם הזכויות בה ימכרו ישירות מהחברה. נטען כי רק אז הגיע מגורי למסקנה כי יש להעביר את הזכויות בדירה על שם החברה קודם למכירתה לקונה אחר. לטענת מוקדי, פעולה זו היתה צריכה להתבצע עוד בשנת 1999 עם חתימת ההסכם הראשוני בנוגע לדירה ברחוב יהודה הימית טרם השקעת הכספים על ידי מוקדי. רק ביום 6.8.01, הכין מגורי הסכם מכר בין אבו ריאש לבין חברת מוקדי. מגורי, שחשש שיוטל מס על העסקה והוא יחוייב בו מכוח חתימה כמיופה כוח, החתים את החברה על התחייבות כי אם יחול מס שבח הוא ישולם על ידי החברה. לאחר החתימה דווחה העסקה לרשויות המס והתקבלו שומות בגובה 60,000 ש"ח ואז החל משא ומתן ותכתובת עניפה בין עו"ד מגורי ועו"ד שנשכר על ידי אבו ריאש. לבסוף, אבו ריאש הציע כי בתמורה לתשלום נוסף, הוא יסכים לחתום על כל המסמכים. הוא דרש 30,000 ש"ח נוספים בתמורה לחתימה על המסמכים ומאחר שהשקיע כספים כה רבים עד אותו שלב אשר נראה כמכשול האחרון, הסכים מוקדי לממן גם את הסכום המבוקש האמור.

17.     בין הפגישה לבין ביצוע התשלום פנה עו"ד מגורי לעיריית תל אביב ושם התברר לו כי קיימים חובות שונים בקשר לדירה בסך 8,036 ש"ח כאשר בסופו של דבר לא קיבל מוקדי הנחה כלשהי בתשלומם. באמצעות עו"ד מגורי בוצעה העסקה והדירה נרשמה על שמה של חברת מוקדי. לימים התברר כי אדם פלש לדירה הריקה ביהודה הימית ולא ניתן היה למכור אותה. מוקדי הבין שיוכל למכור את הדירה רק לאדם המכיר את הפולש. ביום 31.12.04, הצליח מוקדי למכור את הדירה עבור 200,000 ש"ח לאחר שנאלץ להחזיר חיבור חשמל בעלות של 3,000 ש"ח ולשלם לפולש 4,400 ש"ח תמורת פינוי הדירה. שווי העסקה נקבע בהתחשב בקיומו של פולש. פרטי העסקה הודעו לנתבע וניתנה לו הזדמנות למכור את הדירה בכל סכום שיצליח.

18.     מוקדי טען כי אילו היה מקבל ייעוץ על המצב לאשורו בקשר לנכס של סקחפי ברחוב דונולו הוא לא היה נכנס לעסקה ללא אישור בכתב מבנק כרמל ותשלום החובות לעיריה בסך 40,000 ש"ח ולא היה מבצע את התשלום הראשון בסך 110,000 דולר. לטענתו לאחר ההסתבכות עם הבית ברחוב דונולו הרופא, במקום להמליץ לו לסגת מהעסקה ולנסות לממש את המשכון שנרשם, נטע בו מגורי תקוה כי העסקה תושלם בהצלחה והוא נתן בו אמון מוחלט. אותו מצב היה קיים לגבי העסקה ברחוב יהודה הימית. נטען שעו"ד מגורי גרם למוקדי נזקים רבים בכך שלא בירר את מצב הזכויות האמיתי של הנכס בעת חתימת החוזה ב- 1999 והמליץ להכנס לעסקה מאוד מורכבת ומסובכת של רכישת זכויות בדירה מוגנת וגרם להוצאה מיותרת של תשלום 30,000 ש"ח לחסן אבו ריאש, לא העביר את הזכויות על שם החברה בסמוך לאחר ההסכם וגרם להפסד הצעה של 300,000 ש"ח. מוקדי טען עוד כי ביקר עשרות פעמים רבות ביפו במהלך התקופה והפסיד ימי עבודה ונגרמו לו הוצאות אחרות בסך 65,000 ש"ח.

19.     בתצהירו של אבי לוי שניתן לטובת מוקדי נאמר כי הוא נכח בפגישה שהתקיימה במשרדו של מגורי ביום 5.5.98 עובר לחתימת החוזה לביצוע העסקה הראשונה. כאשר החוזה לא נחתם באותה פגישה, הפעיל סקחפי לחץ על הצדדים שיחתמו עליו ומוקדי ביקש לדעת אם מבחינה משפטית ניתן לחתום על החוזה. מגורי אמר למוקדי לאחר שיחה עם בנק הפועלים שאינו רואה מניעה להסדיר את הנושא. מגורי לא הזהיר במפורש את מוקדי ולא התריע בפניו כי הסכום שננקב בחוזה כתשלום ראשון בסך 110,000 דולר הינו סכום גבוה נוכח העובדה שההבנה בבנק היתה בעל פה בטרם ניתן  אישור בכתב.

גירסת הנתבעים